Immobilier : année zéro ?

C’est entendu et tous les « Cassandre » vous le prédisent, les prix de l’immobilier vont connaître une baisse spectaculaire, jusqu’à -17 % selon certains ! L’affaire est sérieuse et chacun est donc tenté d’y aller de son petit pronostic, au gré de ses humeurs et de « modèles » plus ou moins fantaisistes oubliant au passage, que le marché immobilier comme tous les autres marchés résulte, au niveau des prix, de la confrontation d’une offre et d’une demande.

Seule l’analyse de ces composantes –offre et demande- devrait permettre d’y voir un peu plus clair. Côté demande. Ces dernières années ont été marquées par un net déséquilibre au profit des vendeurs, déséquilibre dont la traduction s’est traduite par une flambée des prix sans précédent. Notons que même sur l’année écoulée, la progression, quoique modeste au regard des performances passées, pointe tout de même vers un +3,8% pour le secteur de l’ancien (selon les sources fournies par la FNAIM). Une performance somme toute honorable.

A très court terme, la demande risque, il est vrai, de pâtir de la hausse des taux initiée en 2006 et 2007 dont l’incidence aurait conduit à « désolvabiliser » environ 10% des demandeurs potentiels et ce, dans un contexte où les banques –crise des subprimes aidant- se montrent un peu plus regardantes que dans le passé sur la solvabilité des candidats acquéreurs. Côté offre, le gonflement des stocks de logements neufs ne semble pas inciter davantage à un quelconque optimisme. Disons le tout net, cette analyse ne vaut qu’en temps instantané. Une projection sur le moyen et long terme invalide complètement l’analyse court-termiste et, de plus, plusieurs facteurs pourraient faire pencher la balance « du bon côté ».

Sur le front des taux, la position de la Banque Centrale risque de devenir rapidement intenable ce qui devrait conduire à un assouplissement de la politique monétaire européenne surtout après une énième baisse des taux directeurs américains. Les mêmes causes produisant les mêmes effets, une baisse des taux conduirait ainsi et mécaniquement à « resolvabiliser » une partie de la demande potentielle aidée en cela par l’allongement devenue quasi structurelle de la durée des prêts (voir en ce sens les prêts à 40 ans lancés par l’UCB !).

D’une façon plus subtile, les récentes mesures prises par le gouvernement en faveur des locataires –plafonnement des indices de révision des loyers et abaissement du montant des dépôts de garantie- risquent fort d’avoir l’effet inverse de celui escompté, les propriétaires étant conduit dans la logique où les mène le gouvernement à devoir anticiper les hausses –désormais illicites- au moment du renouvellement des baux, lorsque cela s’avérera possible ou au moment d’un éventuel changement de locataire. Dans le même sens, la réduction des dépôts de garantie devrait également amener les propriétaires à accroitre leurs exigences sur la solvabilité des locataires et à demander d’une façon qui devrait se généraliser des garanties complémentaires sous forme de cautions. Devenir locataire pourrait bientôt devenir aussi difficile que de trouver un emploi.

Paradoxalement, cette tendance pourrait amener de nouveaux primo accédants à sortir de leur statut de locataire pour devenir propriétaires.

Enfin, est-il besoin de rappeler que rien n’étant réglé sur le front des retraites, pouvoir disposer d’un toit, restera encore, et pour longtemps, le meilleur moyen de palier les insuffisances dans ce domaine.

Au final, que retenir ?

Si les hausses spectaculaires de ces dernières années ne semblent plus de mise, l’inverse, une baisse, semble peu probable, au moins, à moyen terme. L’hypothèse d’un « soft landing » semble en tout état de cause l’hypothèse la plus vraisemblable.

La Rédaction.